担保価値が減少していて借入金残高が多いと借換えできません。

借換えの場合は、借入金の残高を決済して、新規借入れに際しての自宅の担保価値の範囲内での融資になります。

よって、借入金の残高は、金利が高ければ借入金残高も当初多く残りますし、返済期間が長期なほど借入金残高が多く残ることになります。

特に、平成5年と平成6年のゆとり返済などの当初5年以内を75年返済とした計算による返済額ですとか、ステップ返済の当初5年間以内を50年返済とした計算では、通常の返済よりも借入金残高の減少は遅れることになります。

担保価値の上昇は期待できませんので、自己資金を捻出して借入金残高を大きく減少させないと借換えは難しいと思われます。

といいますのも、地価の下落によって最近の中古市場は平成2年よりも約50％も減価していますし、金融機関ではその市場価格から査定価格※に修正したうえで、担保の掛目（80％以下）を乗じて融資可能額を算出しますので、借入金残高が当然上回ることになるからです。

※第三者が妥当と判断する価格です。

借換えは新規に実行しますので、新たに保証料がかかりますし、抵当権の抹消や設定の費用、融資手数料なども必要になります。

よって、あまり金利差がない場合ですと、借換えのメリットも期待できませんし、諸費用を含めて借換えをする場合にはその効果も薄くなるといえます。

借換えローンを利用するには、融資条件をクリアしている必要がありますので注意が必要です。

例えば、現在のローン返済を延滞なく3年以上正常に返済しているですとか、他の借入金を含めての年間返済額が年収の30％以内であるといったものです。