住宅ローンでは、元利均等返済が最もポピュラーな返済方法です。

しかしながら、この返済方法では、返済期間が長期になると、はじめの頃の返済額の多くが利息分の支払いに充てられるため元金はなかなか減らないということになりがちです。

繰上返済というのは、この通常の返済とは別に、ある程度まとまった金額を元金分として返済してしまう方法です。

なので、繰上返済すれば、その分元金分にかかるはずであった利息分が不要になり、トータルの返済額が軽減されるというメリットがあるのです。

この繰上返済には、残りの元金分すべてを返済してしまう「繰上完済」と、現金の一部のみを返済する「一部繰上返済」の2種類あります。

また、繰上返済の方法には、返済期間はそのままで毎回の返済額を減らす方法と、毎回の返済額はそのままで返済期間を短縮する「中抜き方式」という方法があります。

繰上返済をするには、次のように一定の手続が必要になります。

■フラット35の場合
フラット35の場合は、繰上返済する元金分は100万円以上必要になりますが、手数料はかかりません。

■公庫の場合
公庫融資の場合は、繰上返済する1か月前までに窓口の金融機関に申し出る必要があります。

また、繰上返済する元金分は100万円以上かかり、毎月の返済額を変えずに期間短縮した場合には3,150円、その他の場合は5,250円がかかります。

■銀行の場合
銀行ローンの場合は、固定金利選択型と変動金利型では手数料にかなりの違いがあります。

たいていの場合、変動金利型では3,150円（期間短縮）か5,250円（その他）ですみますが、固定金利選択型では2〜3万円程度かかりますので注意が必要です。

また、最近では手数料が無料のところも多く、申し出についても1〜2週間前でOKです。

軽減される利息の総額で比べると、期間短縮型の方が利息軽減効果は大きいです。

しかしながら、これは見かけだけで、同じローンで同じ金利なのですから実際上の効果は同じです。

基本的には、返済期間が長い人は期間短縮型を選択し、返済負担が重い人は返済額軽減型を選択するようにします。