住宅ローンの見直しガイド



建築基準法違反の物件の借換えは?

建築基準法違反の物件でも借換えはできるのですか?

建設や新築の住宅の場合はあまり心配する必要はないかもしれませんが、住宅ローンの新規の借入や借換えにおいては、物件に建築基準法違反があると融資が受けられません。

特にトラブルが多いのが、建築基準法違反物件の借換えです。

新規で住宅ローンを借りれした際には何も問題なかったとしても、借換え時の物件審査で法令違反が発覚し、借換えを断られるケースも増えています。

以前は金融機関の審査や規定が緩かったので、多少の建築基準法違反物件であっても融資が行われていましたが、最近は建築基準法の遵守に対してはかなり厳しくなっていますので注意が必要です。

なので、重要事項説明書をよく読んで、容積率や建ペイ率、接道基準などが建築基準法を満たしているかどうかを確認するようにしましょう。

なお、通常ですと、建築基準違反の物件については住宅ローンの借換えはできないのですが、重要事項に明記されていなければ、金融機関によっては違反程度次第で融資可能なケースもあるようです。

建築基準法違反のケースとしてはどのようなものがありますか?

次のようなケースがあります。

接道義務違反
都市計画内の物件の敷地は4m以上の道路に2メートル以上の接道義務がありますが、この義務に違反すると一度建物を壊すと再構築することができなくなります。

また、接道義務を果たしていない敷地は担保価値がないので、融資を受けることもできません。

さらに、敷地の接する道路が法定道路にあたるのかどうかについても注意が必要になります。

建ペイ率違反
建ペイ率というのは、建築面積/敷地面積×100 で求めるものですが、法令では、用途地域ごとに敷地面積内の建築可能面積割合が定められています。

物件の規模がこの基準を超えた場合には、建築基準違反になりますので注意が必要です。

容積率オーバー
容積率というのは、敷地面積に対する建物全体の床面積の割合のことをいいます。

この容積率には、用途地域ごとに制限があるのですが、これに違反するケースとしては、設計上は2階なのに物件自体は屋根裏があり、容積率をオーバーしているなどが考えられます。


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